Een investeerder die in 2024 een compromis ondertekent zonder het DPE van het onroerend goed dat hij koopt te hebben gecontroleerd, loopt een direct risico op zijn vermogen om dit onroerend goed te verhuren. De regelgeving rond energieprestaties, de verstrenging van de kredietvoorwaarden en het verdwijnen van het Pinel-systeem veranderen de spelregels.
We spreken niet langer over het kiezen tussen fiscale regelingen, maar over het veiligstellen van elke schakel in de keten: financiering, verhuur, energieconformiteit.
DPE en regelgeving: het echte filter voor een rendabele vastgoedbelegging
Sinds 1 januari 2025 mogen woningen met een G-classificatie volgens het energieprestatiecertificaat niet meer worden verhuurd. Woningen met een F-classificatie zijn vanaf 2028 aan de beurt, en woningen met een E-classificatie vanaf 2034. Voor iedereen die in 2024 een onroerend goed koopt, bepaalt het DPE direct de mogelijkheid om huurinkomsten te genereren.
Concreet wordt een appartement met een F-classificatie dat zonder renovatiebudget wordt gekocht, binnen minder dan vier jaar een bevroren activa. De kosten van de energierenovatie moeten worden opgenomen in de aankoopprijs en in het financieringsplan, en mogen niet als een secundaire post worden behandeld.
We zien dat veel advertenties voor oudere woningen tegen aantrekkelijke prijzen betrekking hebben op energieverspillende panden. De verkoper anticipeert op de beperkingen, en de koper moet dezelfde berekening maken. Een pand met een D- of C-classificatie, zelfs duurder per vierkante meter, biedt een ononderbroken exploitatie en een vermogen dat zijn huurwaarde op lange termijn behoudt. Om de benaderingen te vergelijken op basis van het profiel van elke investeerder, meer weten over Blogueur net immo is een nuttige bron.
Vastgoedfinanciering in 2024: de beperking die zwaarder weegt dan de fiscale strategie
De productie van nieuwe woonkredieten is tussen 2022 en 2024 sterk afgenomen, voordat het in 2025 weer begon te herstellen. Deze terugval heeft het aantal financierbare projecten mechanisch verminderd. In 2024 is het verkrijgen van een haalbaar krediet belangrijker dan het kiezen van een belastingvoordeel.
De regel van de Hoge Raad voor financiële stabiliteit plaatst de inspanningsratio op 35% van de inkomsten, inclusief de kredietverzekering. Banken nemen doorgaans slechts een fractie van de toekomstige huurinkomsten mee in de berekening. Een project met een laag rendement of te veel schulden stuit dus op een muur, zelfs als het op papier een fiscaal voordeel heeft.
Wat dit verandert in de opzet van een project
Voordat je naar een onroerend goed zoekt, controleer je je resterende leencapaciteit. Een investeerder die al een hypotheek voor een eigen woning heeft, ziet zijn marge aanzienlijk afnemen. Drie punten verdienen het om vanaf het begin te worden gesteld:
- De huidige inspanningsratio, voor alle kredieten samen, om de werkelijke marge te meten voordat de grens van 35% wordt bereikt
- De beschikbare kas na de aankoop, omdat een huurwoning onverwachte kosten genereert (leegstand, werkzaamheden, VvE) die de huur alleen niet altijd dekken
- De looptijd van de lening en de impact op het netto rendement: verlengen tot 25 jaar verlaagt de maandlasten maar verhoogt de totale kosten en drukt het werkelijke rendement
De reacties variëren hierover, maar de dossiers die in 2024 worden goedgekeurd, zijn vaak die met een significante eigen inbreng en een comfortabele resterende levensstandaard.
Einde van het Pinel-systeem en verhuurstrategieën: wat de belastingontwijking vervangt
Het Pinel-systeem is beëindigd. Voor investeerders die hun rendement op belastingvermindering baseerden, verandert de berekening radicaal. Een investering die alleen rendabel is met het fiscale voordeel is geen goede investering.
De status LMNP (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) blijft toegankelijk en maakt een boekhoudkundige afschrijving van het onroerend goed mogelijk, wat de belastbare basis van de huurinkomsten verlaagt. Gemeubileerde verhuur biedt ook hogere huren dan ongemeubileerde verhuur, met een aanhoudende vraag in drukke gebieden en studentensteden.
Afwegen tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur
Gemeubileerde verhuur vereist een actievere beheer: frequentere turnover, meubilair dat onderhouden moet worden, kortere huurcontracten. In ruil daarvoor is het bruto huur rendement doorgaans hoger. Ongehuurde verhuur trekt daarentegen stabiele huurders aan voor langere periodes, met minder dagelijkse beheer.
De keuze hangt af van de lokale markt. In een universiteitsstad verhuurt gemeubileerd snel en voor een goede prijs. In een peri-urbane woonzone biedt ongemeubileerde verhuur met een stabiele huurder zekerheid over de cashflow zonder tijd voor beheer te mobiliseren.
SCPI en diversificatie van vastgoedpatrimonium: een alternatief voor directe verhuur
SCPI’s (sociétés civiles de placement immobilier) maken het mogelijk om in vastgoed te investeren zonder fysiek onroerend goed te beheren. Je koopt aandelen, de beheermaatschappij zorgt voor de aankoop, verhuur en onderhoud. De inkomsten worden uitgekeerd in de vorm van dividenden.
Voor een investeerder wiens leencapaciteit verzadigd is of die geen huurders wil beheren, vertegenwoordigen SCPI’s een hefboom voor diversificatie. Het rendement hangt af van de kwaliteit van het onroerend goed dat door de SCPI wordt beheerd en van de bezettingsgraad.
- De SCPI’s van kantoren en winkels bieden verschillende rendementsprofielen dan residentiële SCPI’s
- De liquiditeit blijft lager dan bij een beursbelegging: het verkopen van aandelen kan enkele weken of maanden duren
- De inschrijvings- en beheerkosten verlagen het netto rendement en moeten worden vergeleken met het aangekondigde bruto rendement
Het combineren van een directe huurwoning met aandelen van SCPI’s maakt het mogelijk om het risico te spreiden tussen actieve en gedelegeerde beheer, terwijl je toch blootgesteld blijft aan de vastgoedmarkt.
Vastgoed investeren in 2024 draait om operationele fundamenten: energieconformiteit van het onroerend goed, werkelijke financieringscapaciteit, rendement zonder fiscale steun. De systemen veranderen, de regelgeving wordt strenger. Een solide project is gebaseerd op een verhuurbaar onroerend goed zonder beperkingen, gefinancierd zonder kasdruk, in een huurmarkt waar de vraag goed gedocumenteerd blijft.
