Der französische Wohnimmobilienmarkt durchläuft eine Phase der steuerlichen und regulatorischen Neugestaltung, die die Rentabilitätsparameter verändert. In Immobilien zu investieren, um Vermögen zu sichern, bleibt relevant, aber die Hebel haben sich seit dem Wegfall des Pinel und der Wiedereinbeziehung der LMNP-Abschreibungen in die Berechnung des Gewinns geändert.
Wiedereinbeziehung der LMNP-Abschreibungen: das steuerliche Risiko, das die Vermögensbilanzen unterschätzen
Die Reform des LMNP-Status stellt die strukturellste Veränderung für Vermögensinvestoren dar. Der Erwerbspreis wird nun um die Summe der vorgenommenen Abschreibungen reduziert, was mechanisch den steuerpflichtigen Gewinn zum Zeitpunkt des Verkaufs erhöht.
Dieser Mechanismus gilt auch für Immobilien, die mehrere Jahre vor Inkrafttreten der Maßnahme erworben wurden. Ein Investor, der eine Wohnung acht Jahre lang abgeschrieben hat und verkauft, hat eine steuerpflichtige Basis, die erheblich höher ist als ursprünglich beim Kauf erwartet.
Wir beobachten, dass diese Regel einen Scheren-Effekt erzeugt: Die während der Mietphase angegebene Nettorentabilität (Abschreibung von den BIC-Einnahmen abgezogen) kehrt sich teilweise beim Verkauf um. Um Immobilien mit Impact Patrimoine zu strukturieren, muss nun die Ausstiegsbesteuerung bereits in die ursprüngliche Simulation integriert werden, nicht nur die aktuelle Mietrendite.
Konkret bedeutet die Begrenzung des Einflusses, dass die Haltedauer so kalibriert werden muss, dass man von den progressiven Abschlägen auf den Gewinn profitiert, oder dass man zwischen LMNP und unmöbliertem Mietverhältnis je nach angestrebtem Verkaufsprofil abwägen muss.
Steuerliche Immobilienmaßnahmen im Jahr 2026: was den Pinel ersetzt
Der Pinel-Mechanismus ist für Erwerbungen nach dem 31. Dezember 2024 beendet. Artikel, die den Pinel weiterhin als Argument für Immobilieninvestitionen anführen, sind irreführend. Das aktuelle Steuersystem basiert auf einem fragmentierten Maßnahmenpaket, von denen jede ihre eigenen Einschränkungen hat.
- Das sogenannte Relance Logement (Jeanbrun)-Programm übernimmt teilweise die Logik des Pinel, beschränkt sich jedoch auf den Neubau und hat engere Zonierungs- und Mietobergrenzen.
- Loc’Avantages, bis 2027 verlängert, bietet eine Steuervergünstigung im Austausch für unter dem Markt liegende Mieten, was die Bruttorendite reduziert, aber die Belegung sichert.
- Der erhöhte Immobilienverlust für energetische Renovierungsarbeiten ermöglicht es, einen höheren Betrag auf das Gesamteinkommen anzurechnen, vorausgesetzt, es werden Arbeiten durchgeführt, die als Verbesserung der Energieeffizienz klassifiziert sind.
Die steuerliche Immobilienplanung ist technischer geworden. Ein Investor, der eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie kauft, um den grünen Immobilienverlust zu nutzen, hat nicht dasselbe Risikoprofil wie ein Käufer von Neubauten im Jeanbrun-Programm. Wir empfehlen, jedes Szenario über die gesamte Haltedauer, einschließlich des Verkaufs, zu modellieren.
Erhöhung der Sozialabgaben: ein ignorierter Rentabilitätsparameter
Die Erhöhung des CSG-Satzes hat die Sozialabgaben auf 18,6 % auf Mieteinnahmen und Immobiliengewinne angehoben. Dieser Satz kommt zu dem progressiven Einkommensteuertarif für Mieteinnahmen oder dem Pauschalsatz für Gewinne hinzu.
Bei einer im eigenen Namen gehaltenen Mietinvestition reduziert diese Erhöhung die Nettorentabilität um mehrere Dutzend Basispunkte im Vergleich zu den vor der Änderung durchgeführten Simulationen. Der Einfluss ist noch ausgeprägter für Steuerzahler in den hohen Grenzsteuersätzen.
Dieser Parameter verstärkt das Interesse an intermediären Strukturen (SCI mit IS, temporäre Entflechtung) für signifikante Immobilienvermögen. Jede Struktur hat ihre eigenen Ausstiegs- und Übertragungsbeschränkungen, aber die Ignorierung des kombinierten Steuerdrucks IR + Sozialabgaben führt zu einer Überschätzung der tatsächlichen Rendite.
Nettomietrendite: die Posten, die neu berechnet werden müssen
Die von den Mietinvestitionsplattformen angegebene Rentabilität basiert oft auf der Bruttorendite. Zwischen der Grundsteuer, nicht erstattungsfähigen Hausgeldkosten, Leerstand, PNO-Versicherung, delegierter Verwaltung und Besteuerung liegt die tatsächliche Nettorendite oft bei der Hälfte der angegebenen Bruttorendite.
Wir stellen fest, dass Investoren, die ihre Immobilien langfristig halten, diese Kosten besser absorbieren, dank der schrittweisen Aufwertung der Mieten und der Wertsteigerung des Grundstücks. Immobilien bleiben ein Geduldsspiel, kein schnelles Renditegeschäft.
Immobilieninvestitionen und Inflationsschutz: ein bedingter Mechanismus
Immobilien schützen die Kaufkraft, vorausgesetzt, die Mieten folgen tatsächlich dem Referenzindex und die Immobilie erfährt keine Abwertung aufgrund energetischer Obsoleszenz. Thermische Durchlässe (DPE F und G) sind schrittweise für die Vermietung verboten, was Renovierungsarbeiten erforderlich macht, um die Immobilie im Mietbestand zu halten.
Eine renovierte Immobilie, die richtig in einem angespannten Gebiet gelegen ist und ein leistungsfähiges DPE aufweist, behält ihre Fähigkeit, die Mieten zu indexieren und zahlungsfähige Mieter anzuziehen. Die intrinsische Qualität der Immobilie bestimmt mehr den Vermögensschutz als die bloße Tatsache, Immobilien zu besitzen.
Der Hebeleffekt des Kredits verstärkt diesen Schutz: Ein Darlehen zu einem festen Zinssatz mit durch die Inflation aufgewerteten Mieten zurückzuzahlen, bleibt eines der effektivsten Mechanismen zur Vermögensbildung über lange Zeiträume. Die Mehrheit der französischen Eigentümerhaushalte baut ihr Vermögen auf diesem Prinzip auf.
Die Immobilieninvestition behält ihren Platz in einer diversifizierten Vermögensstrategie, aber die Rentabilität hängt von steuerlichen und regulatorischen Parametern ab, die sich erheblich verändert haben. Die Wiedereinbeziehung der LMNP-Abschreibungen, die Erhöhung der CSG und das Ende des Pinel erfordern einen technischeren Ansatz als vor fünf Jahren. Eine gut gelegene, energetisch effiziente und steuerlich optimierte Immobilie bleibt ein solides Asset. Der Rest ist eine zahlenmäßige Simulation, nicht eine Überzeugung.
